주택 수에서 제외되는 저가주택, 취득세 중과세 폭탄 피해 가시면 됩니다.

주택 수에서 제외되는 저가주택, 취득세 중과세 폭탄 피해 가시면 됩니다. 

 

 

다주택자에게 부과되는 취득세 중과세는 많은 분들께 부담으로 다가오기 마련입니다. 하지만 모든 주택이 중과세의 대상이 되는 것은 아닙니다. 특히, 서민 주거 안정과 주택 거래 활성화를 위해 취득세 중과세 대상에서 제외되는 저가주택에 대한 규정이 존재합니다. 오늘은 바로 이 중요한 저가주택의 요건과 그 의미에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

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1. 취득세 중과세, 왜 저가주택은 예외가 될까요?

다주택자에게 높은 세율을 적용하는 취득세 중과세는 투기 수요를 억제하고 부동산 시장의 안정을 도모하기 위한 정책입니다. 하지만 이러한 정책이 모든 주택에 일률적으로 적용될 경우, 서민 주거 안정을 저해하거나 시장의 정상적인 흐름을 방해할 수 있다는 지적이 있었습니다. 이에 정부는 일정 요건을 갖춘 저가주택에 대해서는 투기 목적보다는 실거주나 임대 목적으로 취득될 가능성이 높다고 보고, 주택 수 산정에서 제외하여 중과세 대상에서 배제하는 특례를 부여하고 있습니다.

 

 

2. 취득세 중과세 제외의 핵심, 시가표준액 2억 원 이하 주택

가장 핵심적인 저가주택의 기준은 바로 시가표준액 2억 원 이하 주택입니다. 여기서 시가표준액이란 지방세법에 따라 주택에 대해 산정되는 일종의 공시가격으로, 우리가 흔히 아는 실거래가나 시세와는 다릅니다. 이 시가표준액이 2억 원 이하라면, 해당 주택은 다주택자 취득세 중과세율을 적용할 때 주택 수에서 제외됩니다. 즉, 내가 여러 채의 주택을 가지고 있어도 시가표준액 2억 원 이하 주택은 나의 주택 수에 합산되지 않으므로, 다음 주택을 취득할 때 일반 세율을 적용받을 수 있는 가능성이 열리는 것입니다.

이 규정은 소액으로 부동산 투자를 고려하는 분들이나, 월세 수익을 목적으로 하는 소규모 임대 사업자, 또는 자녀에게 증여할 저가 주택을 미리 취득하는 경우 등 다양한 상황에서 중요한 절세 전략이 될 수 있습니다. 다만, 이 시가표준액은 매년 변동될 수 있으므로, 주택 취득 전에 반드시 해당 주택의 정확한 시가표준액을 확인하는 것이 필수적입니다. 보통 국세청 홈택스나 위택스 등에서 주택의 시가표준액을 조회할 수 있습니다.

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3. 공유 지분 취득 및 부속토지 취득 시 주의할 점

간혹 시가표준액 2억 원 이하 기준을 회피하기 위해 편법을 동원하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 편법을 방지하고자, 세법에서는 다음과 같은 기준을 명확히 하고 있습니다: 공유지분 취득이나 부속토지만 취득한 경우 주택 전체가격으로 판단해야 합니다.

이 말은 즉, 3억 원짜리 주택의 지분 50%를 취득하여 실제 취득 금액이 1억 5천만 원이더라도, 주택 전체의 시가표준액(3억 원)을 기준으로 판단하여 2억 원을 초과하면 저가주택으로 인정받을 수 없다는 뜻입니다. 마찬가지로, 건물은 취득하지 않고 주택의 부속토지만을 취득하는 경우에도 해당 주택 전체의 시가표준액을 기준으로 판단하게 됩니다. 이러한 규정은 실질적인 주택의 소유 형태를 고려하여 세금 회피를 막고, 공평한 과세를 실현하려는 세법의 취지를 담고 있습니다. 따라서 부분적인 소유권이나 부속토지만을 취득하여 저가주택 특례를 받으려 한다면 이 점을 반드시 유념해야 합니다.

 

 

4. 저가주택, 똑똑하게 활용하는 방법

투자 목적 다변화

이미 주택을 보유하고 계신 분이라도, 시가표준액 2억 원 이하의 주택은 중과세 부담 없이 추가로 취득하여 임대 수익을 창출하거나 향후 재건축·재개발을 통한 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

 

자녀 증여 활용

향후 자녀에게 주택을 증여할 계획이 있다면, 비교적 세금 부담이 적은 저가주택을 미리 취득하여 증여함으로써, 자녀의 자산 형성 시작점을 낮춰줄 수 있습니다. 다만, 증여세 감면 기준 및 시기를 함께 고려해야 합니다.

 

리스크 관리

시장 상황 변동에 비교적 영향을 덜 받는 저가주택은 전체 투자 포트폴리오의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

 

저가주택을 활용한 취득세 절세는 복잡한 세법 지식을 요구합니다. 오늘 제가 말씀드린 내용을 바탕으로 막연했던 취득세 고민을 조금이나마 덜어내셨기를 바랍니다.