변화하는 부동산시장!! 변화가 가져온 창고 물류 유통 임대시장에 미치는 영향

변화하는 부동산시장!! 변화가 가져온 창고 물류 유통 임대시장에 미치는 영향 

 

 

최근 몇 년간 전례 없는 팬데믹과 기술 발전은 우리 생활 방식과 소비 패턴을 급격하게 변화시켰고, 이에 따라 물류 및 창고 시장도 전에 없던 변혁의 시대를 맞이하고 있습니다. 특히 온라인 쇼핑의 폭발적인 성장과 더불어 빠르고 정확한 배송의 중요성이 커지면서 물류센터의 역할과 기능이 더욱 고도화되고 있는데요.

이번 블로그 글에서는 이러한 거대한 흐름 속에서 물류 및 창고 임대 시장이 어떻게 진화하고 있는지, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 나아갈지, 빠라박2님께서 제시해 주신 세 가지 핵심 키워드를 중심으로 자세히 살펴보겠습니다. 초보 투자자부터 숙련된 전문가까지 모든 분들께 도움이 되는 통찰을 제공해 드리고자 합니다.

부동산 시장 트렌드 변화가 창고 및 물류센터 임대 시장에 미치는 영향
1. 비대면 시대 및 온라인 쇼핑 증가에 따른 물류 시장의 변화
코로나19 팬데믹은 '비대면'이라는 새로운 생활 양식을 우리 사회에 깊숙이 자리 잡게 했습니다. 이에 따라 온라인 쇼핑은 선택이 아닌 필수가 되었고, 이는 단순히 소비의 변화를 넘어 유통 산업 전반, 나아가 물류 인프라의 근본적인 재편을 이끌어냈습니다. 오프라인 매장을 직접 방문하는 대신 클릭 한 번으로 모든 것이 문 앞까지 배송되는 시대가 되면서, 기업들은 고객의 즉각적인 니즈를 충족시키기 위해 빠르고 효율적인 물류 시스템을 구축하는 데 사활을 걸게 되었습니다.

이러한 변화는 물류센터의 수요를 폭발적으로 증가시켰습니다. 과거에는 수도권 외곽의 대형 물류센터 한두 곳으로도 충분했지만, 이제는 '빠른 배송'과 '당일 배송'을 위해 거점형 물류센터가 중요해졌습니다. 전자상거래 업체들은 상품 보관은 물론, 분류, 포장, 배송까지 통합적으로 처리하는 '풀필먼트 서비스'를 강화하며 물류센터의 기능을 단순히 물품을 쌓아두는 창고에서 벗어나 첨단 기술이 집약된 물류 허브로 전환하고 있습니다.  로봇을 활용한 자동화 시스템, 빅데이터 기반의 재고 관리 시스템 등이 물류센터 내부에 도입되면서 효율성이 극대화되고 있습니다.

온라인 쇼핑의 성장세는 앞으로도 지속될 것으로 예상되며, 이는 물류센터의 공급 부족 현상을 심화시킬 가능성이 큽니다. 특히 수도권 지역의 물류센터는 높은 수요에 비해 공급이 제한적이어서 공실률이 낮게 유지되고 있으며, 이는 곧 임대료 상승 압력으로 이어지고 있습니다. 투자 관점에서도 물류센터는 오피스, 상업시설 대비 공실률이 낮고, 장기 임대 계약이 많아 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 각광받고 있습니다.

하지만 무분별한 물류센터 개발은 또 다른 과제를 안고 있습니다. 2024년 상반기까지는 수도권 일부 지역에서 공급 과잉 우려가 제기되기도 했으나, 2025년부터는 공실이 점차 감소하고 임대료 인상이 본격화될 것이라는 전망도 나오고 있습니다.  중요한 것은 단순한 면적 확장보다는 디지털 전환과 친환경 요소를 접목한 고도화된 물류센터에 대한 수요가 더욱 커질 것이라는 점입니다.

2. 냉장/냉동 창고 수요 증가
온라인 식품 배송 시장의 성장은 '콜드 체인(Cold Chain)' 물류 시스템, 즉 저온 물류센터의 수요 증가로 직결되고 있습니다. 신선식품, 밀키트, HMR(Home Meal Replacement) 등 냉장·냉동이 필수적인 제품들을 온라인으로 구매하는 소비자들이 늘어나면서, 이들을 신선하게 소비자에게 전달하기 위한 저온 보관 및 운송 시스템의 중요성이 매우 커졌습니다.

저온 물류센터는 일반 창고와는 달리 정교한 온도 및 습도 조절 설비, 특수 단열재, 냉동·냉장 설비 등이 필수적으로 갖춰져야 합니다. 이러한 특수성 때문에 건설 비용이 일반 상온 창고보다 훨씬 높으며, 운영 및 유지보수 비용 또한 더 많이 발생합니다. 그만큼 임대료 또한 일반 창고보다 높게 책정될 수밖에 없습니다.

국내 저온 물류센터 시장은 급성장하는 식품 배송 시장에 비해 공급이 여전히 부족한 상황입니다. 2024년에도 일부 수도권 저온 물류센터에서 일시적인 공급과잉과 임대료 하락 현상이 나타나기도 했지만 , 이는 단기적인 현상으로 해석됩니다. 장기적으로 신선식품 온라인 구매는 꾸준히 증가할 것이며, 이는 저온 물류센터에 대한 안정적인 수요로 이어질 것입니다. 또한, 의약품, 바이오 산업의 성장도 저온 물류센터의 또 다른 수요처가 되고 있습니다.

저온 물류센터는 투자 관점에서 볼 때 진입 장벽이 높다는 특징이 있습니다. 전문적인 기술과 대규모 초기 투자가 필요하기 때문에 쉽게 시장에 진입하기 어렵습니다. 이러한 특성은 시장 내 경쟁을 제한하고, 기존 투자자들에게는 안정적인 임대 수익을 보장하는 요소가 될 수 있습니다. 하지만 설비 노후화에 따른 보수 비용이나 에너지 효율 문제 등 지속적인 관리가 중요하므로, 투자를 고려할 때는 이러한 점들을 충분히 감안해야 합니다.

3. 도심형 물류센터의 중요성
'라스트 마일(Last Mile) 배송'이라는 용어가 대두될 만큼, 물류 산업에서는 고객에게 상품이 전달되는 마지막 구간의 효율성이 매우 중요해졌습니다. 도심형 물류센터는 이러한 라스트 마일 배송의 핵심적인 역할을 수행하며, 빠른 배송 경쟁의 성패를 좌우하는 요소로 부상하고 있습니다.

기존 대형 물류센터는 도시 외곽에 위치하여 도심까지 배송 시간이 오래 걸리고, 교통 체증 등으로 비효율적인 경우가 많았습니다. 그러나 도심형 물류센터는 도시 내 혹은 도시와 인접한 곳에 위치하여, 고객과의 거리를 단축하고 배송 시간을 획기적으로 줄일 수 있습니다. 이는 고객 만족도를 높이고, 반품 및 교환 서비스의 효율성을 향상시키는 데도 기여합니다.

하지만 도심 내 물류센터를 확보하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 높은 지가와 부족한 토지, 도시 계획 규제, 그리고 소음·교통 혼잡 등에 대한 지역 주민들의 반대(님비 현상) 등으로 인해 부지 확보가 매우 어렵습니다. 이러한 제약에도 불구하고, '속도 경쟁'에서 살아남기 위해 많은 기업들이 도심형 물류센터에 대한 투자를 확대하고 있습니다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 최근에는 '다층형(Multi-story) 물류센터'가 대안으로 떠오르고 있습니다. 좁은 도심 공간을 효율적으로 활용하기 위해 수직으로 공간을 확장하여 물품 보관 및 분류 작업을 진행하는 형태입니다. 또한, 유휴 상업용 빌딩의 저층부를 활용하거나 지하 공간을 이용하는 등 도심형 물류센터의 다양한 모델이 시도되고 있습니다.

도심형 물류센터는 단순히 상품을 보관하는 것을 넘어, 도심 내 물류 거점으로서의 역할을 강화하고 있습니다. 신선식품 배송을 위한 소규모 저온 설비를 갖추거나, 개인 맞춤형 배송 서비스를 위한 분류 시설을 구축하는 등 다기능적인 복합 물류센터로 진화하고 있는 것입니다. 이러한 도심형 물류센터의 증가는 기존의 물류 부동산 시장 지형도를 바꾸는 중요한 변수가 될 것입니다.

이처럼 부동산 시장의 트렌드 변화는 창고 및 물류센터 임대 시장에 전례 없는 영향을 미 미치고 있습니다. 비대면 소비의 확산과 온라인 쇼핑의 대중화, 신선식품 배송 증가에 따른 콜드 체인 물류의 중요성, 그리고 라스트 마일 배송의 핵심인 도심형 물류센터의 부상은 이 시장의 성장 잠재력을 더욱 키우고 있습니다.

물류 및 창고 부동산 시장은 2025년부터 2032년까지 매년 약 13.2%의 높은 성장률을 보일 것으로 예상될 만큼 유망한 분야입니다.  그러나 단순히 '물류센터'라는 이름만 보고 투자하기보다는, 각 유형별 특성과 시장 수요 변화를 면밀히 분석하고 예측하는 것이 중요합니다. 기술 발전과 지속 가능한 성장을 위한 친환경 물류 시스템 도입 등 미래 지향적인 요소들도 함께 고려해야 할 것입니다.