토지 경매, 미래 가치를 읽는 투자자의 통찰력! 개발 가능성 좀더 접근하다.

토지 경매, 미래 가치를 읽는 투자자의 통찰력! 개발 가능성 좀더 접근하다.

 

 

안녕하세요, 이번시간에는 토지경매에 있어서 토지의 '미래'를 예측하고, 숨겨진 '개발 가능성'을 찾아내는 통찰력에 대해 이야기해 볼까 합니다. 장기적인 안목으로 공장이나 창고, 또는 그 외 개발 목적의 토지를 찾으시는 분들께 유용한 정보가 될 것입니다.

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1. 도시계획시설과의 거리, 미래를 엿보는 창 

토지 경매에서는 현재의 모습뿐만 아니라, 도시계획시설이 토지에 미치는 영향을 파악하여 미래 가치를 예측하는 것이 중요합니다. '도시계획시설'은 도로, 공원, 학교, 상하수도, 주차장 등 도시의 기능 유지를 위해 설치되는 시설을 말합니다.

인접 또는 저촉 여부 확인: 경매 대상 토지가 현재 혹은 장래 도시계획시설(예: 예정된 도로, 공원 등)에 인접해 있는지, 아니면 일부가 포함(저촉)되어 있는지를 확인해야 합니다.
인접 토지: 도시계획시설에 인접한 토지는 접근성이 좋아지거나 주변 환경이 개선되어 가치가 상승할 여지가 있습니다.
저촉 토지: 토지의 일부 또는 전부가 도시계획시설 부지로 예정되어 있다면, 해당 부분은 개발이 제한될 수 있습니다. 그러나 동시에 수용될 경우 보상금을 받을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 이때 보상 시기, 보상액 산정 기준 등을 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다.
장기 미집행 도시계획시설 부지: 도시계획시설로 결정되었지만 오랫동안 사업이 진행되지 않아 집행되지 않은 토지는 '장기 미집행 도시계획시설 부지'라 불립니다. 이 부지들은 일정 기간(20년)이 지나면 도시계획시설 결정 효력이 상실되어 개발 가능성이 열리기도 합니다. 이는 저렴하게 매입하여 장기적인 개발을 노릴 수 있는 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 효력 상실까지의 기간과 지자체의 사업 추진 의지 등을 면밀히 검토해야 합니다.
신규 도시계획시설 정보 활용: 지자체의 도시기본계획, 도시관리계획 등을 통해 새로이 계획되고 있는 도로, 철도, 산업단지 등 도시계획시설 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 정보는 토지의 미래 가치를 예측하는 데 결정적인 단서가 됩니다. 정보의 선점은 곧 수익으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 잠자는 용을 깨우는 마법, 개발 가능성 

토지 투자의 진정한 매력은 바로 '개발 가능성'에 있습니다. 현재의 낮은 가치에도 불구하고, 미래에 용도 변경이나 개발을 통해 높은 수익을 얻을 수 있는 토지를 찾아내는 것이 고수의 경지라고 할 수 있습니다.

용도지역 변경 가능성: 현재 농림지역이나 보전관리지역이라 할지라도, 주변 개발 압력이나 정책 변화에 따라 계획관리지역을 거쳐 주거지역이나 상업지역으로 용도 변경될 가능성이 있는지를 파악하는 것이 핵심입니다. 이는 지자체의 장기적인 도시계획이나 인구 유입 추이, 주요 개발 호재 등을 통해 예측해 볼 수 있습니다. 물론 용도지역 변경은 매우 어렵고 장기적인 과정이므로 신중한 접근이 필요합니다.
개발 제한 완화 정책 활용: '지구단위계획', '성장관리계획구역' 등의 제도를 통해 현재 용도지역에서 허용되지 않는 개발 행위가 가능해지거나, 건폐율/용적률 완화 등 인센티브를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 성장관리계획구역은 계획적인 개발을 유도하면서도 건폐율 인센티브를 제공하여 토지 활용도를 높일 수 있는 기회를 제공합니다. (앞선 블로그 글에서 자세히 설명드렸죠?)
주변 개발 호재와의 연계성: 인근에 대규모 산업단지 조성, 신도시 개발, 대형 교통망(KTX, SRT, 광역철도) 개통, 관광단지 개발 등 굵직한 개발 호재가 있다면, 해당 토지는 간접적인 수혜를 입어 가치가 상승할 수 있습니다. 경매 물건의 주변 호재를 끊임없이 탐색하는 노력이 필요합니다.
특정 목적의 개발 시나리오: 공장이나 창고 부지에 관심이 있으시다면, 해당 토지가 물류 허브나 특정 산업의 집적지로 성장할 잠재력이 있는지 분석해봐야 합니다. 도로 접근성, 주변 산업단지와의 연계성, 인력 수급 가능성 등이 중요한 요소가 됩니다.
인허가 과정과 전문가의 필요성: 토지 개발은 건축 허가, 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등 복잡한 인허가 과정을 거쳐야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 문제에 부딪히거나, 오랜 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 경험 많은 공인중개사나 토목설계사 등 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

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3. 미래 지향적인 토지의 얼굴, 잠재적 용도

토지의 현재 용도도 중요하지만, 미래에 어떻게 바뀔 수 있는지, 즉 '잠재적 용도'를 읽는 것이 성공적인 투자로 이어집니다.

지목 변경의 현실성: 지목이 '전(밭)'이나 '임야'인 토지를 경매받아 '대(대지)'로 변경하여 건물을 짓는 것은 흔한 개발 시나리오입니다. 하지만 이를 위해서는 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 하며, 관련 부담금(농지전용부담금, 대체산림자원조성비)이 발생하고, 일정 자격 요건을 충족해야 할 수도 있습니다.
규제 완화 여부: 해당 토지에 적용되는 법적 규제(예: 상수원보호구역, 개발제한구역 등)가 장래에 완화될 여지가 있는지를 파악해야 합니다. 규제 완화는 토지의 가치를 단번에 끌어올릴 수 있는 큰 호재입니다.
용도지역 변경 가능성에 기반한 잠재력: 앞서 언급했듯이, 장기적인 관점에서 용도지역이 상위 지역으로 변경될 가능성이 높은 토지는 잠재적 가치가 매우 높습니다. 지자체의 도시기본계획 등을 통해 그 가능성을 타진해야 합니다.

 

 

 

 

 

4. 개발을 위한 인프라, 도로 및 배수시설의 재평가 

도로의 확장 또는 신설 필요성: 현재 도로는 충분하지만, 대규모 개발을 위해서는 도로를 확장하거나 새로 개설해야 할 수 있습니다. 이 경우 비용과 인허가 절차를 고려해야 합니다.
기반 시설 증설 계획: 계획된 개발 규모에 맞춰 상하수도 용량, 전기 공급 용량 등이 충분한지 확인하고, 부족하다면 증설 계획과 비용을 수립해야 합니다.
친환경 배수 시스템: 개발에 따른 오수 발생량 증가에 대비하여 친환경적인 오수처리 시스템이나 우수 저류 시설 등을 계획해야 할 수도 있습니다. 이는 환경 규제 강화 추세에 발맞춰 지속 가능한 개발을 위한 필수 요소입니다.

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토지 경매는 과거와 현재, 그리고 미래를 아우르는 종합적인 안목이 필요한 투자입니다. '도시계획시설'과의 관계를 통해 미래의 모습을 엿보고, '개발 가능성'이라는 가장 중요한 요소를 면밀히 분석함으로써 숨겨진 가치를 발굴하는 통찰력이 중요합니다.
저렴하게 토지를 취득하는 것에서 그치지 않고, 그 토지의 잠재력을 최대한 이끌어내어 가치를 극대화하는 것이 토지 경매 투자의 진정한 목표라고 할 수 있습니다. 

 

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